Woningmarkt 2025

Huizenprijzen blijven stijgen, maar minder hard

Hoewel de huizenprijzen in 2025 naar verwachting blijven stijgen, is de groei minder fors dan in de afgelopen jaren. ABN AMRO voorspelt een prijsstijging van gemiddeld 7%, gedreven door een aanhoudend woningtekort en dalende hypotheekrentes. Rabobank voorziet dat de huizenprijzen in 2025 gemiddeld met 9,2% stijgen. De bank denkt dat prijzen het hardst stijgen in Flevoland en aan de randen van het land. Een verklaring hiervoor is dat regio’s met goedkopere woningen winnen aan aantrekkingskracht, nu de betaalbaarheid onder druk staat.
Een belangrijke oorzaak van de prijsstijging is de krapte op de woningmarkt. Het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij de vraag, mede door stijgende bouwkosten en strengere regels. Dit drijft de prijzen verder op, met name in populaire regio’s. Tegelijkertijd biedt de dalende rente meer kopers de mogelijkheid om hogere biedingen te doen.

Stijging gemeentelijke woonlasten

Huiseigenaren betalen in 2025 gemiddeld € 995 aan gemeentelijke belastingen, € 45 meer dan in 2024. Dit bedrag omvat de onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) in 113 gemeenten.

Grote verschillen tussen gemeenten

De gemiddelde gemeentelijke woonlasten stijging lijkt mee te vallen, maar in sommige gemeenten gaan de lasten flink omhoog. In Renkum stijgt de OZB bijvoorbeeld met 39%, waardoor huiseigenaren daar in twee jaar tijd € 277 extra betalen. Ook in gemeenten zoals Barendrecht, Hillegom en Druten kunnen huiseigenaren stijgingen van 10% tot 17% verwachten, wat € 70 tot € 180 extra betekent. Aan de andere kant daalt de OZB in 12 gemeenten. Bekijk de lijst van 113 gemeenten uit de steekproef van Vereniging Eigen Huis in samenwerking met Marlyse Research.

OZB en WOZ

De OZB stijgt gemiddeld met 5,1%, mede door een hogere gemiddelde WOZ-waarde, die nu op ruim € 400.000 ligt (+5%). Afval- en rioolheffingen stijgen iets minder hard vergeleken met 2024, in 2025 met gemiddeld 5% en 4%.

Gemeentelijke financiële tekorten 

Veel gemeenten verwachten in 2026 financiële tekorten, maar hebben deze nog niet verwerkt in de OZB-tarieven van 2025. Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat huiseigenaren in 2026 mogelijk aanzienlijk meer belasting gaan betalen om deze tekorten op te vangen.

Vermogensbelasting

Let ook op de aangescherpte vermogensrendementsheffing, waarbij onder andere de waarde van een tweede woning wordt meegeteld. Je eerste woning valt buiten deze belasting.

Subsidie voor verduurzaming

De Investeringssubsidie Duurzame Energie en Energiebesparing (ISDE) is uitgebreid voor 2025, waardoor je meer voordeel kunt halen uit investeringen in bijvoorbeeld warmtepompen en isolatie. Meer over de ISDE-regeling

Hypotheken: dalende rente

Voor 2025 wordt een lichte daling of stabilisatie van de hypotheekrente verwacht. Dit biedt kansen om tegen gunstige voorwaarden over te sluiten of een deel van de overwaarde te benutten voor bijvoorbeeld een verbouwing en verduurzaming van je woning. Banken als Rabobank, ABN AMRO en SNS verwachten rentes tussen de 3 en 3,5% voor NHG hypotheken en een iets hogere rente voor niet-NHG hypotheken. Hoewel deze voorspellingen een indicatie geven, zijn er onzekerheden door mogelijke onverwachte gebeurtenissen, zoals politieke ontwikkelingen, economische schokken of geopolitieke spanningen die invloed hebben op de renteontwikkeling.

Meer kansen voor starters in nieuwbouw

Starters met een inkomen tot ongeveer twee keer modaal kunnen vanaf 2025 maximaal 70.000 euro korting krijgen op de aankoopprijs van een nieuwbouwhuis dankzij het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dit gaat via de bestaande Koopstart-regeling: je koopt het huis tegen een lagere prijs dan de marktwaarde en op het moment dat je het verkoopt, gaat de korting weer terug naar het fonds. Met een budget van 70 miljoen euro kunnen in het eerste jaar zo’n 1680 huizen beschikbaar komen.

Hogere startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste huis? Dan kun je ook in 2025 profiteren van de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dat betekent dat je geen belasting hoeft te betalen over een woning tot 525.000 euro (dat was 510.000 euro in 2024). Dit scheelt je 2% over de koopsom van je nieuwe huis. Je kunt deze regeling één keer gebruiken.

Mogelijkheden financiële steun via schenking

Als ouders willen helpen bij het kopen van een huis, kunnen ze in 2025 nog steeds belastingvrij schenken: maximaal 32.195 euro aan kinderen onder de 40 jaar. Ook is er een jaarlijkse vrijstelling van 6713 euro. Let op: heb je in voorgaande jaren een jubelton gekregen? Dan moet je die binnen twee jaar na de schenking gebruiken voor je woning, anders betaal je alsnog belasting. Dus kreeg je in 2023 een jubelton, investeer het geld dan vóór 31 december 2025 in je huis.

Veranderingen aan de NHG bieden meer mogelijkheden

De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog van 435.000 naar 450.000 euro in 2025. En voor huizen met energiebesparende maatregelen kun je zelfs tot 477.000 euro lenen. De voordelen van NHG zijn dat je een lagere rente krijgt en extra zekerheid hebt als je je huis moet verkopen. Bovendien gaan de kosten van NHG omlaag, van 0,6% naar 0,4%. Voor een hypotheek van 450.000 euro scheelt je dat 900 euro.

Verkoopverwachting

Woningverkopen laten in 2024 een stevige plus zien, vooral door de verkoop van huurwoningen. Rabobank voorziet dit jaar 204.000 transacties, 22.000 meer dan vorig jaar. Gevolgd door 198.000 transacties in 2025 en 192.000 in 2026. Deze afname in verkoopaantallen komt voornamelijk door een gebrek aan aanbod. (Bron: Rabobank)

Meer informatie

Licht stijgende huizenprijzen, aantrekkelijke hypotheekrentes en verduurzamingskansen, dat is de prognose op de woningmarkt 2025. Meer weten over bepaalde onderwerpen? Raadpleeg dan deskundige adviseurs. Wil je eens van gedachten wisselen over de lokale woningmarkt en jouw mogelijkheden?